知網 門戶 未分類 查看內容

購房

来源:wikitw.club  2016-2-1 19:50

   

明確購房目的1.購房的資金準備--準備用多少錢買房[1]

購樓者(潛在業主)在購樓前需要無數遍地問自己兩個問題為什麼要買房到底需要什麼樣的房子思考清這兩個方面的內容對多數購樓者都有所幫助大家知道買房前準備的資金數額決定了買房中的一切重要行為

2.購房的心理準備--你想把家安在什麼地方

購房者一般都有地域的偏好東西南北中漢口武昌漢陽……購房者需要反覆思考的第二個問題是到底想把家安在什麼地方多數人在購房時會考慮房產與本人及配偶工作單位之間的交通狀況包括公共交通體系路況和路程長短但值得提醒的是購房是長期行為購樓前對交通狀況的考慮要預留工作變動的充分餘地在郊區購房時還要注意樓盤城市之間的交通情況想必經過長時間堵車的人都有體會

了解樓市狀況1.買房的知識準備先讓自己成為半個房產專業人士

孫子說過多算勝少算對於房地產這個對售購雙方來說信息不對稱的市場消費者主動縮小信息差距總會減少盲目購買或者上當購買的機會因為房地產市場是一個正在發展和逐步成熟的新興產業老百姓自己購買住房也是近幾年才開始的新鮮事所以購房者在準備購房之前更需要對樓市有所了解

2.買房的選擇準備--查詢打聽情報與實地看盤

這是一道比較複雜而且非常重要的工序因為購房者要學的東西比較多而且購房者在此期間所得知的信息對是否買到滿意的房產至關重要查詢和打聽情報不是漫無目的的大海撈針要想看出門道還要靠朋友的介紹房展的樓書報紙上的廣告當然不要忘了上網查查看……

開發商過招1.購房的最終抉擇--確定購買目標

經過深思熟慮之後購房者對幾個入圍樓盤進行了篩選在這個時候千萬要記住聽別人千句不如聽家人一句--房子終歸要自己和家人一起住的

選擇自己的房屋首先要從小區的整體規劃入手對整個項目有個通盤考慮一般來講能佔據最多小區綠化的樓盤位置最好因為綠化不僅是賞心悅目的景觀它對隔離噪音粉塵製造良好的小氣候比如濕度溫度等十分有效

2.購房的談判階段--壓價與取得優惠

開發商在樓盤的銷售上有一整套的銷售技巧其中包括優惠折扣造就搶購態勢等怎樣逃脫銷售技巧的欺騙以最低價格取得自己選中的房屋就需要特別的談判技巧需要明白的是在廣州購樓者能夠通過談判取得利益包括銷售小姐手中2到3個百分點的折扣煤氣/電話安裝費1到2年的管理費其他優惠銷售贈品等

簽單與過戶1.簽單階段預售登記與合同

與發展商簽合同時要千萬小心不妨詢問一些法律方面的人士要知道房產糾紛的產生多半是由於合同出現了問題合同沒簽好今後的煩惱會像滔滔江水

2.買房的實質階段交易與過戶

契約有預售契約和買賣契約兩種預售契約是相對於期房而論的買賣契約則用於現房交易立契過戶是發展商和買房人進行交易更換房屋產權不可缺少的重要環節

立契過戶應該是買房人親自辦理的如果不能親自辦理而需他人代辦的買房人一定要出具委託書委託書上必須加蓋所在單位或街道辦事處的公章(有些區縣房地產交易所要求同時具有公證處的公證書)

驗收與入住1.收尾工作驗收與繳納稅費

拿到新房鑰匙先別高興經過驗收才能入住驗收方面需要特別注意首先要知道驗收房屋的標準還需要清楚不合格的房屋是否有權向開發商拒收這個階段需要在專家的指導下進行

在辦理入住之前購樓者還需要交清合同款辦理結算髮展商要統一審核的付款情況每期付款的底單複印件都須立檔保存在最後入住時以供審核購房人持合同就可以到物業管理公司拿鑰匙拿鑰匙時要求籤訂物業管理公約

2.清理工作裝修和入住

裝修在購房之中是個可有可無的過程因為有相當購房者購買的是毛坯房自己在找裝修公司進行裝修此時發生的糾紛和業務已和購房沒有關係購買基本裝修房屋的購樓者需要在房屋的裝修的驗收時倍加小心

房屋採光房子最重要的就是採光要看你買的那棟樓南邊有沒有樓沒有樓最好這樣買低樓層都可以畢竟樓層越高價格越貴嘛能省點就省點如果有樓的話你的樓層就要往上選了具體看兩棟樓的樓間距大不大樓間距越小樓層就要選越高畢竟買房時為了居住如果採光不好的話你會很難受的就連曬衣服都沒地方家裡陰嗖嗖而且樓層越高空氣越好視野越好[1]……

配套設施要關注小區周邊有什麼配套小區本身有什麼配套比如超市醫院學校銀行網點菜市場學區商業街公交路線等如果那個小區有本身的學區的話那就更好了價格也比較貴很搶手的

開放商實力開發商的品牌實力小開發商喜歡搞些小動作經常扯皮買時保證有的東西等到交房時沒有了因此要關注開發商的信譽

房屋所在地發展潛力關注那塊區域的發展潛力這點主要是投資方比較關注但是買房子住的人也是要關注的比如A房子一年能升值1000元/平方米B房子一年升值100元/平方米你願意買哪個呢

房型戶型越方正越好越利於傢具的擺放和房間布局也流行方正的戶型

交房流程交房的時候根據購房合同以及交房標準的約定逐一檢查看看開發商有沒有落實如果沒有根據合同追究賠償這都是你應該關注的至於樓房質量基本大同小異只是一些細節上不一樣比如外立面塗料的質量小區綠化有沒有落實百分百這些你看不出來的關注也沒用不用去在這些方面鑽死理當然為了避免樓房質量問題我們必須選一些口碑好信譽好的房產開發商開發的房子

使用公積金購房有三項注意

其一公積金不能直接用作購房首付如果市民想要通過住房公積金貸款購房需要先消費后提取即先墊付首付款然後再攜帶本人或者夫妻雙方的身份證戶口本已結婚的需要提供結婚證等證明材料到當地住房公積金管理中心提取其公積金內的存儲餘額

其二公積金的提取總額不能超過房款總額比如一位市民貸款購買的房屋總價為20萬元而他的公積金存儲餘額有30萬元他只能提取20萬元的公積金剩餘的10萬元公積金不能提取[1]

*部分城市公積金貸款達60萬比如西安特殊情況可達70萬成都廣州等多地區

其三結清公積金貸款后可以再用公積金購房無論是在婚前還是在婚後辦理的公積金貸款夫妻雙方中有一方辦理過公積金貸款公積金中心系統上就會有相應記錄在上次貸款未還清前夫妻雙方不能再使用公積金貸款購買第二套房但如果第一套房的公積金貸款已結清夫妻雙方再次使用公積金貸款買房仍視為首次購房不受二套房的政策限制

購房分期付款的定義購房分期付款[2]是指買房先付部分款項就能取得房屋使用權遷入居住而其餘款項要在規定的年限內逐年付清

購房分期付款的方式購房需要大筆金額在短期內很難湊足所以很多購房交易採用分期付款方式分期付款最後的總支出一般要比一次性付款的總金額多

分期付款買房是住房賒銷業務的一種價款結算方式它普遍運用於住房買賣我國在出售舊有公房時普遍採用了購房分期付款方式一般情況下購房職工先交付30%50%的房價其餘款項要在5年或更長時間內付清在新房出售結算中分期付款方式也在大量運用

購房分期付款的作用(1)擴大銷售商品住宅使一部分滯銷房屋儘早投入使用發揮錢物效益;

(2)促使一部分暫時無力購買住宅的購房者成為買方實現住宅交易

(3)通過政府金融界的調節可以使低收入的居民住上房;

(4)吸引部分社會遊資;

(5)現有公房可以通過分期付款方式售房給住戶回收大批資金

昆明警方破獲一起詐騙案多名受騙者被熟人以購房為名騙去多年積蓄損失慘重警方提醒警惕購房租房中的熟人詐騙昆明市公安局西山分局經偵大隊破獲的這起合同詐騙案作案手段新穎隱秘性強警方查明2007年9月犯罪嫌疑人劉某以幫張某購買某單位集資房為名與其簽訂購房協議后騙取了張某115萬元經查劉某以同樣方式詐騙20餘人涉案金額高達380余萬元

陷阱1大定小定多少都收購房者只要表現出一點點購房的意向銷售人員就會告訴你說這個戶型就只有幾套了如果不交付定金可能就賣完了要求客戶馬上交付定金如果客戶說沒有帶夠定金銷售人員就會要求客戶先交小定然後要求客戶次日交齊大定如果購房者在約定的時間內未能前來所付定金就不予退還

陷阱2隨意虛構贈送面積33平方米的單身公寓變身55平方米的小複式買一送一兩房變三房……贈送面積成為時下部分樓盤誘人上鉤的重要營銷手段

陷阱3無中生有引人入彀案例日前某樓盤5位業主將開發商告上了法庭原因是業主們發現當初賣房的時候建設的漂亮花園到了入住時竟然消失地上停車場又被開發商擅自更改為綠地

陷阱4製造現場熱銷假象調查在銷售現場開發商總是在製造銷售興旺的氣氛經常會在售樓中心的房源公示欄上打出售完的字樣或者在銷售業績示意圖上標識出大面積的已售單元讓購房者覺得已經沒有多少套房屋銷售人員也會採取很多方法來製造熱銷氣氛讓購房者產生緊張感在沒考慮清楚的情況下一衝動就簽了合同交了錢

陷阱5樣板房被悄悄放大一些開發商為了使空間看上去更加通透視覺舒適往往使用高亮度照明並打通一些牆體做成開放型廚房或透明式衛生間這對於實際居住來說都是不實用的一些開發商為了讓樣板間看上去更寬敞會將樣板間做得比實際房間面積大一些而購房者不可能看樣板間時找開發商要建築圖紙並拿尺自己丈量因此消費者要擦亮眼睛以防被漂亮的樣板間迷了眼[3]

利用租房購房名義進行詐騙已有多起案例此案中犯罪嫌疑人劉某事先租好房來冒充要賣的房子並利用與張某的朋友關係使被害人產生麻痹心理

警惕購房租房中的熟人詐騙 如今通過熟人買房租房的越來越多群眾在涉及此類問題時應採取以下防範措施首先對於熟人的熱情幫助不能盲目相信關係再好的朋友在涉及錢物等交易時也一定要有防範心理其次在簽訂房屋轉讓轉賣轉租等合同時對手續的規範和步驟一定要事先了解可向有關專業部門咨詢或找專業的房屋中介公司幫忙切勿隨意與任何人私自簽訂房屋的轉讓轉賣轉租合同再次簽訂類似合同時一定要了解合同方真實確切的信息必須有書面證明

出賣人(以下簡稱甲方)______________________________

法定代表人_________________聯繫電話______________

註冊地址__________________郵政編碼______________

營業執照號碼___________________________________

開戶行__________________帳號_________________

委託代理人(房地產經紀機構)___________________________

法定代表人_________________聯繫電話______________

註冊地址__________________郵政編碼______________

營業執照號碼___________________________________

房地產經紀機構資格證書編號____________________________

開戶行__________________帳號_________________

買受人(以下簡稱乙方)______________________________

國籍/法定代表人__________身份證(護照)/營業執照號碼_________

地址____________________郵政編碼______________

聯繫電話_____________________________________

委託代理人____________________________________

國籍/法定代表人__________身份證(護照)/營業執照號碼_________

地址____________________郵政編碼______________

聯繫電話_____________________________________

根據中華人民共和國合同法中華人民共和國城市房地產管理法及有關法律法規的規定甲乙雙方遵循平等自願公平誠實信用守法的原則經協商一致達成如下條款

第一條 商品房情況

該商品房銷售許可證號_____________________ 商品房坐落_______區縣________________路道街__________________________設計用途_____建築結構_____建築層數為_____層建築面積_____平方米其中套內建築面積_____平方米公共部分分攤建築面積_________平方米

商品房平面圖見附件一商品房抵押租賃等情況見附件二

商品房土地來源為________以出讓方式取得土地使用權的土地使用年限為_______年自____年____月____日至______年______月______日止

第二條 商品房價款

商品房銷售按建築面積計算每平方米價格為___________元(幣種___)價款為_______元計_____(大寫)

第三條 商品房交付日期

商品房竣工經驗收合格後方可交付;未經驗收或驗收不合格的不得交付

甲方于_____年____月____日前將商品房交付乙方如遇不可抗力不能履行合同雙方同意按下列第____種方式處理

1 變更合同

2 解除合同

3 _____________________________

第四條 乙方付款形式及付款時間

乙方按下列第種形式付款

1一次性付款

2分期付款

3其他方式

第五條 甲方逾期交付商品房的處理

除遇不可抗力外甲方如未按本合同第三條約定日期交付商品房逾期在_____日內的乙方有權向甲方追究已付款利息

推薦合同範本

·北京購房合同 ·南京購房合同 ·西安市購房合同

·蘇州市購房合同 ·武漢購房合同 ·重慶市購房合同

如超過上述約定期限的乙方有權按照下述的第_______種約定追究甲方違約責任

1合同繼續履行甲方應支付乙方已付款利息利息自合同約定甲方應交付商品房之日次日起至實際交付商品房之日止按銀行同期貸款利率計算

2解除合同甲方應退還乙方已付款支付已付款利息利息自合同約定甲方應交付商品房之日次日起至甲方退還乙方已付款之日止此外甲方還應每日按商品房價款的萬分之_____向乙方支付違約金乙方的實際損失超過甲方支付的違約金時甲方還應承擔賠償責任

3_____________________________________________________________

第六條 乙方逾期付款的處理

乙方如未按本合同第四條約定日期付款逾期在_______日內的甲方有權追究乙方逾期付款及其利息按銀行同期貸款利率計算

如超過上述約定期限的甲方有權按照下述的第_______種約定追究乙方違約責任

1合同繼續履行乙方應支付逾期付款及其利息利息自合同約定乙方應付款之日次日起至實際付款之日止此外乙方還應每日按商品房價款的萬分之_____向甲方支付違約金

2解除合同乙方應按商品房價款的萬分之_____向甲方支付違約金

第七條 商品房建築面積與銷售建築面積差異的處理

商品房建築面積以房屋所有權證記載面積為法定依據商品房建築面積與甲方銷售面積差異不超過±3%(包括±3%)的每平方米價格保持不變商品房價款按商品房建築面積與銷售面積的差異多退少補

面積差異超過±3%的雙方約定如下

第八條 商品房質量及保修責任

甲方交付的商品房的質量和設備等應符合國家有關規定和甲方的承諾(見附件三)未達到國家規定標準和承諾的甲方應承擔責任

在乙方正常情況下甲方應按照**市商品房住宅質量保證書的規定履行保修責任因乙方擅自拆改造成損壞的甲方不承擔責任

第九條 商品房配套設施運行的約定

下列配套設施運行日期約定如下

1上水___________________________

2下水___________________________

3供電___________________________

4燃氣(氣源種類)_____________________

5暖氣___________________________

6 _____________________________

上述配套設施未按約定日期運行的甲方應在 日內採取撲救措施並賠償乙方損失;超過上述約定期限的甲方應賠償損失並且每項還應按商品房價款的______ %向乙方支付違約金

第十條 商品房設計變更的約定

甲方未徵得乙方同意不得擅自變更商品房的房屋設計和環境布局(見附件四)確需變更的甲方應自設計變更方案確定之日起_____日內與乙方協商

乙方同意變更的雙方訂立補充合同

乙方不同意變更或甲方擅自變更的乙方有權解除合同解除合同的甲方應退還乙方已付款支付已付款的利息利息自乙方付款之外甲方還應按商品房價款的______ %向乙方支付違約金

第十一條 商品房交接

商品房交付時甲方應書面通知乙方辦理商品房交接手續提供天津市商品住宅質量保證書和天津市商品住宅使用說明書交接房屋鑰匙

第十二條 商品房產權登記

商品房竣工驗收合格后甲方須在30日內辦理房屋所有權初始登記初始登記完畢后甲方應協助乙方辦理房屋所有權轉移登記

甲方未按時辦理房屋所有權初始登記或未協助乙方辦理房屋所有權轉移登記給乙方造成損失的甲方應承擔責任

第十三條 物業管理

關於物業管理的服務內容和收費標準等按有關規定由乙方與物業管理企業訂立物業管理合同

第十四條 產權糾紛和債權債務糾紛的約定

甲方保證在交付商品房時無產權糾紛和債權債務糾紛如存在產權糾紛和債權債務糾紛由甲方承擔全部責任

第十五條 爭議處理

本合同發生爭議甲乙雙方應協商解決協商不成時按下列第____種方式處理

1向_____________ 仲裁委員會申請仲裁;

2向人民法院提起訴訟

第十六條 合同附件

本合同未盡事宜甲乙雙方另行訂立補充合同(見附件五)

附件一至附件五均為本合同不可分割的部分具有同等效力

第十七條 合同份數

本合同連同附件共______一式五份甲乙雙方各執一份備案機關存留一份其他二份備用具有同等效力

第十八條 合同生效

本合同自甲乙雙方簽字或蓋章之日起生效當事人另有約定的按照其約定

甲方

乙方

年 月 日

年 月 日

委託代理人

委託代理人

年 月 日

年 月 日

附件一 商品房屋平面圖

附商品房方點陣圖;分門分層平面圖(1100或1200)將該商品房圈紅加蓋騎縫章

附件二 商品房抵押租賃等情況

附件三 商品房質量和設備等情況

附件四 商品房房屋設計和環境布局情況

附件五 補充合同

合 同 登 記 備 案 欄

經辦人

年 月 日[4]

推薦閱讀